Wenn ein Gebäude/eine Wohnung zuerst betrieblich genutzt und dann privat verwendet wird

Ein Betriebsgebäude, etwa eine Werkstätte einer Handwerkerin, kann durch die Veränderung im Lebenszyklus des Betriebes oder der Lebensumstände der Unternehmerin auch mal fortan privat weiterverwendet werden. Besonders, wenn es sich um eine sog. gemischte Nutzung des Gebäudes handelt: ein Teil ist gewerblich, ein anderer Teil ist Wohnfläche.

Gleiches kann für Eigentumswohnungen, die etwa für Zwecke von selbständigen Therapeutinnen, Pädagoginnen, Beraterinnen oder Ärztinnen benutzt werden, gelten. Denn auch diese gelten steuerlich als „Betriebsgebäude“. Auch die Vermietung ist steuerlich als Privatnutzung definiert.

Bisher galt diese Benutzungsänderung als „Entnahme“ aus dem Betriebsvermögen, mit der Konsequenz, dass der Wert des Grund und Bodens mit dem Anschaffungswert als steuerfrei galt, jedoch der Wert des Gebäudes mit dem Mehrwert der Liegenschaft als steuerpflichtig (Stichwort: Realisierung der stillen Reserven). Das hat neben einer allfälligen Steuerlast auch zu komplizierten Berechnungen und Nachweisen der Aufteilung des Wertes der Liegenschaft bei der „Entnahme“ geführt. 

Seit 1. Juli 2023 ist nun auch der Gebäudewert steuerfrei, also mit dem sog. Buchwert zu entnehmen. Damit ist der Übergang in die Privatnutzung von der Einkommensteuer vollkommen befreit und die Steuerpflichtige kann diesen Schritt je nach Notwendigkeit unbelastet durchführen.

Dazu noch drei Hinweise:

1. Investitionen in das Gebäude oder Errichtungskosten der letzten 20 Jahre sind auf ihre Vorsteuer zu untersuchen. Die noch nicht abgelaufenen Zwanzigstel der Vorsteuer sind bei Entnahme nachzuversteuern.
2. Die nunmehrige Privatliegenschaft unterliegt bei einer späteren Veräußerung der Immobilienertragsteuer. 
3. Bei Aufgabe des Betriebes – etwa bei Pensionierung –  kann die Unternehmerin einen Antrag auf Aufwertung des Gebäudewerts stellen.

(Marina Polly) 09/24