„Airbnb“ und die Bauordnungsnovelle 2023

Im Rahmen der Bauordnungsnovelle 2023 in Wien soll es zu Einschränkungen der touristischen Kurzzeitvermietung kommen. Der Gesetzgeber will damit sicherstellen, dass der Wiener Bevölkerung nicht in größerem Ausmaß Wohnungen entzogen werden.

So wird festgehalten, dass die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke keine Tätigkeit darstellt, die üblicherweise in einer Wohnung ausgeübt wird. Die Bauordnungsnovelle 2023 normiert eine allgemeine Beschränkung der vorübergehenden kurzzeitigen Vermietung auf maximal 90 Tage pro Kalenderjahr. Ab dem 01.07.2024 ist eine über diese Zeitspanne hinausgehende Vermietung nur noch mit einer Ausnahmebewilligung zulässig. Eine solche Ausnahmebewilligung, die für Airbnb-Vermieter notwendig wäre, wird für maximal fünf Jahre und nur dann erteilt, wenn:

• die Wohnung sich nicht in einer Wohnzone, einem Grünland oder Kleingartengebiet befindet,
• für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen wurden, 
• die Mehrzahl der Wohnungen im Gebäude weiterhin für Wohnzwecke zur Verfügung steht,
• dadurch nicht mehr als 50% der Nutzungseinheiten kurzfristigen Beherbergungszwecken dienen und 
• eine schriftliche Zustimmung aller (Mit-)Eigentümer vorliegt. 

Generell gilt auch bei der Vermietung über Airbnb, dass je nach Höhe der Umsätze auch die Umsatzsteuer von den dadurch erwirtschafteten Einnahmen zu zahlen ist. Die Kleinunternehmerregelung bestimmt, dass die Umsatzsteuer erst ab einem 35.000€ übersteigenden Jahresumsatz fällig wird. Bei der Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung kann keine Vorsteuer abgezogen werden. 

Sofern das gesamte Einkommen in einem Kalenderjahr die Grenze von 11.000€ übersteigt, muss Einkommensteuer abgeführt werden. Einkommen, das für die Vermietung über Onlineplattformen erzielt wird, ist hier zu berücksichtigen.

(Lilian Levai-Dalbauer) 12/23