Immobilien: Abschreibung und Grundanteil neu

Die Steuerreform 2015/2016 enthielt unter anderem bei der Abschreibung von Immobilien eine Reihe von Änderungen.

Laufende Abschreibung
Ab 2016 gilt für betrieblich genutzte Betriebsgebäude ohne Nachweis der Nutzungsdauer ein einheitlicher Abschreibungssatz von bis zu 2,5% (statt bisher 2%, 2,5% oder 3%). Bei Gebäuden, die für Wohnzwecke überlassen werden, kommt wie bei der privaten Vermietung ein Abschreibungssatz von 1,5% zur Anwendung. Bei gemischt genutzten Gebäuden sind die Gebäudeteile im Verhältnis der Nutzfläche aufzuteilen und mit dem entsprechenden AfA-Satz abzuschreiben, außer die zu Wohnzwecken überlassenen Gebäudeteile betragen weniger als 10% der Nutzfläche. Eine Überlassung zu Wohnzwecken liegt jedenfalls bei einer längerfristigen Überlassung von Wohnraum von mindestens drei Monaten vor. Der neu anzuwendende Abschreibungssatz wird ermittelt, indem der bisherige AfA-Betrag um 1/6 gekürzt (bei bisheriger 3%iger Abschreibung) oder um 1/4 erhöht (bei bisheriger 2%iger Abschreibung) wird.

Ermittlung des Grundanteils
Bei Vermietungen ab dem 1.1.2016 beträgt ohne Nachweis z.B. durch ein Gutachten der auf Grund und Boden entfallende Anteil der Anschaffungskosten:

• 20% in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, bei denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land weniger als 400 € beträgt;
• 30% in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, bei denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 € beträgt, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst;
• 40% in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, bei denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 € beträgt, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern sind derzeit Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist anhand eines Immobilienpreisspiegels glaubhaft zu machen. Eine Geschäftseinheit liegt pro angefangenen 400 m² Nutzfläche vor.

Für zum 1.1.2016 bereits vermietete Grundstücke ist auf die Verhältnisse zum 1.1.2016 abzustellen. Weichen die tatsächlichen Verhältnisse jedoch erheblich (dh um zumindest 50%) von den ermittelten pauschalen Werten ab, ist der Grundanteil nicht nach den pauschalen Werten zu ermitteln.

Nach wie vor ist es aber möglich, den Grundwert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen oder den Grundwert durch eine Berechnung nach der Grundstückswertverordnung glaubhaft zu machen.

Beträgt das bisherige Aufteilungsverhältnis 80%/20%, ist bei einer Anpassung auf das nun vorgeschriebene Aufteilungsverhältnis (60%/40%) die Abschreibung um 25% zu reduzieren. Der Gebäudewert ist um 25% abzustocken und der entsprechende Wert dem Grund und Boden zuzuschlagen.

Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen
Die Verteilungszeiträume von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen werden ab 2016 von 10 auf 15 Jahre verlängert. Dies gilt auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen für Instandsetzungsaufwendungen.

Inflationsabschlag
Bei Veräußerung von Grund und Boden darf ab 1.1.2016 kein Inflationsabschlag mehr berücksichtigt werden.

 (Renate Schneider) 03/17