Grundwerbsteuer bei Schenkung und Erbe ab 2016

Bei unentgeltlichen Übertragungen wird künftig die Berechnung der Grunderwerbsteuer vom Grundstückswert ermittelt. 

Der Grundstückswert ist entweder aus einem geeigneten Immobilienspiegel abzuleiten oder auf Basis des dreifachen Bodenwerts nach BewG zuzüglich des Werts des Gebäudes zu berechnen. Wird durch ein Gutachten ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen, gilt dieser.

Bei allen unentgeltlichen Übertragungen, nicht nur im engeren Familienverband, kommt wie schon in der Steuerfrei-Ausgabe Jänner – März 2015 erwähnt ein Stufentarifzur Anwendung. Unentgeltliche Übertragungen zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet. Auf Antrag kann die Grunderwerbsteuer mit Zuschlägen von 4 bis 10% auf 2 bis 5 Jahre verteilt bezahlt werden.

Werden in Zusammenhang mit der unentgeltlichen Übertragung Schulden übernommen und betragen diese bis zu 30% des Grundstückswerts, ist die Übertragung unentgeltlich und die Schulden sind nicht bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer heranzuziehen. Betragen die übernommenen Belastungen hingegen zumindest 70% des Grundstückswertes liegt ein entgeltlicher Vorgang vor und die Grunderwerbsteuer wird mit 3,5% der übernommenen Belastungen festgesetzt. Liegen die Werte zwischen 30% und 70% ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Zu beachten ist, dass Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen im Familienverband immer als unentgeltlich angesehen werden, auch bei Schuldenübernahme.

Bsp.: Herr Mayer schenkt seinem Cousin ein Grundstück mit einem Grundstückswert von 400.000 € gegen Übernahme der darauf lastenden Schulden iHv 160.000 €. Da ein Cousin nicht zum Familienverband zählt, ist der Erwerbsvorgang zu 40% entgeltlich und zu 60% unentgeltlich.

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich wie folgt:

für den entgeltlichen Teil: 160.000 € * 3,5% = 5.600 €

für den unentgeltlichen Teil: 240.000 € * 0,5% = 1.200 €

in Summe: 6.800 €

Bei altersbedingten Betriebsübertragungen wird der Freibetrag von 365.000 € auf 900.000 € für den unentgeltlichen Übergang von Betriebsgrundstücken erhöht. Bei teilentgeltlichen Übertragungen außerhalb des Familienverbandes wird der Freibetrag aliquotiert. Nur der auf den unentgeltlichen Teil entfallende Freibetrag kürzt dann die Bemessungsgrundlage. Die Grunderwerbsteuer ist aber mit maximal 0,5% des Grundstückswerts begrenzt.

Bei Umgründungen wird die Grunderwerbsteuer künftig mit 0,5% des Grundstückswertes vorgeschrieben (bisher 3,5% vom zweifachen Einheitswert).

Die Grunderwerbsteuerpflicht bei der Übertragung aller Anteile bzw. wegen Vereinigung aller Anteile tritt künftig bereits bei 95% und nicht wie bisher bei 100% ein. Treuhändig gehaltene Anteile sind dem Treugeber zuzurechnen. Werden bei grundstücksbesitzenden Personengesellschaften innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der unmittelbar gehaltenen Anteile auf neue Gesellschafter übertragen, löst dieser Tatbestand Grunderwerbsteuer aus. Die Anteilsvereinigung gilt auch für Unternehmensgruppen nach dem KStG. Die Grunderwerbsteuer beträgt auch in diesen Fällen 0,5% des Grundstückswerts.

Lediglich die unentgeltliche Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken bleibt unverändert (2% GrESt vom einfachen Einheitswert).

(Renate Schneider) 09/15