Vor der Steuerreform: Schenkungen von Immobilien innerhalb der Familie!

Die bevorstehende Steuerreform sieht vor, dass bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie die Grunderwerbsteuer künftig vom Verkehrswert berechnet wird und nicht wie bisher vom dreifachen Einheitswert. Folgendes Beispiel veranschaulicht dies: Bei Schenkung eines Grundstückes an ein Kind mit einem Einheitswert von 50.000 € und einem Verkehrswert von 500.000 € erhöht sich die Grunderwerbsteuer von bisher 3.000 € (2 % von 150.000 € = dreifacher Einheitswert) auf 7.750 €.

Im Hinblick auf diese enorme künftige Steuerbelastung, die voraussichtlich mit 1.1.2016 in Kraft tritt, wird Ihnen im Folgenden die noch geltende günstigere Besteuerung näher gebracht.

·         GRUNDERWERBSTEUER

Seit 1. Juni 2014 ist bei unentgeltlichen (Erbschaft, Schenkung) und entgeltlichen Erwerben innerhalb der Familie die Grunderwerbsteuer vom dreifachen Einheitswert, maximal jedoch von 30 % des gemeinen Wertes (= Verkehrswert) zu berechnen. Dabei kommt ein 2% Steuertarif zur Anwendung. Zum Familienkreis zählen Ehegatten, eingetragene Partner, Eltern, Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Schwiegerkinder und Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz. Bei Anteilsvereinigungen und Übergang aller Anteile einer Gesellschaft gilt ebenso der dreifache Einheitswert, gedeckelt mit 30 % des gemeinen Wertes. Bei altersbedingter Betriebsübergabe innerhalb der Familie ist die Schenkung bis zu einem Wert von 365.000 € (Freibetrag) steuerfrei. Grundstückserwerbe auf Grund einer Umgründung sind mit dem zweifachen Einheitswert zu berechnen. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ist ab 1.1.2015 der einfache Einheitswert heranzuziehen. Auch eine allfällige Gegenleistung für die Übertragung (z.B. Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht) ändert nichts an der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

·         GRUNDBUCHSEINTRAGUNGSGEBÜHR

Innerhalb der Familie bemisst sich die Eintragungsgebühr für das Grundbuch (1,1 %) gleich wie die Grunderwerbsteuer vom dreifachen Einheitswert bzw. maximal 30 % des Verkehrswertes. Nur der Familienkreis umfasst auch Geschwister, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie und Nichten/Neffen.

·         IMMOBILIENERTRAGSTEUER (IMMOEST)

Grundsätzlich löst die Schenkung von Liegenschaften keine ImmoESt aus, auch wenn sich die Übergeberin bestimmte Rechte (z.B. Wohnrecht, Fruchtgenussrecht) vorbehält. Werden allerdings Hypothekarkredite mit übertragen und/oder Ausgleichszahlungen zwischen den potentiellen Erben vorgenommen und betragen diese mehr als 50 % des Verkehrswertes des übertragenen Grundstückes, fällt ImmoESt an.

·         GEBÜHREN

Ein Fruchtgenussrecht unterliegt unter bestimmten Voraussetzungen der Gebührenpflicht von 2 % vom bedungenen Entgelt.

Damit die Übergeberin auch weiterhin über die Liegenschaft verfügen kann, besteht die Möglichkeit des Fruchtgenussrechtes. Im Gegensatz zum ebenso möglichen Wohnrecht behält die Übergeberin mit einem Vorbehaltsfruchtgenussrecht nicht nur die weitere Nutzung der Liegenschaft zu Wohnzwecken, sondern auch deren Vermietung. Bei dem in der Praxis häufigen unentgeltlichen Fruchtgenussrecht steht derjenigen, die die Liegenschaft erhalten hat, keinerlei Einkünfte oder Einnahmen aus dieser Liegenschaft zu. Somit ist die Übergeberin weiterhin berechtigt, die Liegenschaft im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu vermieten. Infolgedessen obliegt ihr auch die Geltendmachung der AfA. Macht die Übergeberin vom entgeltlichen Fruchtgenussrecht Gebrauch, muss diese der Übernehmerin der Liegenschaft einen monatlich, vereinbarten Betrag beispielsweise in Höhe der AfA zahlen. Dadurch hat die Übernehmerin steuerlich denselben Effekt wie durch die AfA und die Übergeberin hat Einnahmen in Höhe der AfA. Jedoch kommt es bei dieser Variante zu einem Liquiditätsabfluss bei der Übergeberin der Liegenschaft. Allerdings ermöglicht der Liquiditätsabfluss ein Aufteilen der Einnahmen zwischen Übergeberin und Übernehmerin ohne Einkommensteuerbelastung.

(Renate Schneider) 03/15