Immo-ESt 2012 für Anfänger

Da sind wir alle Anfänger, denn Immobilienverkäufe sind erst seit 1. April 2012 steuerpflichtig. Für 2012 ist der Gewinn daraus nun in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Aber was muss der Steuerpflichtige (und sein Steuerberater) dazu wissen?

Habe ich eine Altimmobilie verkauft?

Immobilien, also Grund&Boden, Gebäude, Eigentumswohnungen und sog. grundstücksgleiche Rechte, sind nun auch bei Veräußerung nach der bisherigen Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerpflichtig. Wie die ehemalige 10-Jahresfrist beginnt die Regelung für „Altimmobilien“ mit dem Anschaffungstag, bei geerbten oder geschenkten Grundstücken mit dem Anschaffungstag des Erblassers oder Schenkenden. Kommt man so auf einen letzten Anschaffungstag vor dem 1. April 2002, liegt eine Altimmobilie vor.

Habe ich eine Privatimmobilie verkauft?

Privatgrundstücke sind etwa Wohngebäude oder Grundflächen, die entweder privat oder zur Vermietung genutzt wurden. Im Gegensatz dazu stehen die Betriebsgrundstücke, die für berufliche Zwecke verwendet wurden.

Habe ich eine Betriebsimmobilie verkauft?

Als Betriebsgrundstücke gelten nicht nur gewerbliche Grundstücke und Gebäude, sondern auch zB Eigentunswohnungen oder Teile davon, die für die Berufsausübung genutzt wurden.

Welche Dokumente benötige ich, um eine Steuerbefreiung nachzuweisen?

• Hauptwohnsitzbefreiung: Verkaufsvertrag und Meldezettel, wenn Sie vor der Veräußerung mindestens 2 Jahre lang, oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre da gewohnt haben.
• Herstellerbefreiung: Verkaufsvertrag und Fertigstellungsanzeige, weiters ein Nachweis, dass innerhalb der letzten 10 Jahre keine Vermietung vorlag. Bitte beachten Sie, dass die Befreiung nur für selbst erstellte Gebäude gilt, nicht aber für Gebäude, die Ihr Rechtsvorgänger errichtet hat.
•  Enteignung: Enteignungsdokument
• Tausch: Dokument über Grundstückzusammenlegungen bzw. Flurbereinigungen oder Baulandumlegungen, denn nur da gilt eine Befreiung. Bei sonstigenGrundstückstauschen, etwa Wohnung gegen Einfamilienhaus, liegen zwei Veräußerungen vor.

Wie wird der steuerpflichtige Verkaufsgewinn ermittelt?

1.      Veräußerungspreis
2.      abzüglich (um nachträgliche Renovierungskosten und bisherige Abschreibungen) adaptierte Anschaffungskosten, 3.      abzüglich Kosten der Immo-ESt-Berechnung

Wie berechne ich die Anschaffungskosten?

• Ankaufspreis lt. Vertrag
• Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragungsgebühr, Vertragserrichtungskosten und Maklerprovision aufgrund von Rechnungen und Bescheiden
• Nachträgliche Umbau- oder Renovierungskosten aufgrund von Rechnungen oder eines Anlagenverzeichnisses
• bei zwischenzeitlicher oder bisheriger Vermietung oder beruflicher Nutzung: bisherige Abschreibungen 

Und wie hoch ist nun die Immo-ESt?

25% des Verkaufsgewinns.
Bei privaten „Altimmobilien“ werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86% angenommen, woraus sich ein Steuersatz von 3,5% ergibt.
Bei Umwidmungen in Bauland nach dem 31. Dezember 1987 (also innerhalb der letzten 25 Jahre) werden die Anschaffungskosten von privaten „Altimmobilien“ pauschal mit 40% angenommen, woraus sich ein Steuersatz von 15% ergibt.
Ab dem elften Jahr nach der Anschaffung vermindert sich der Verkaufsgewinn um jährlich 2%, maximal jedoch um 50%, sodass bei über 25jähriger Behaltedauer der Steuersatz effektiv 12,5%, 7,5% bzw. 1,75% beträgt.

Ich verkaufte als Unternehmer eine Immobilie, was muss ich beachten?

• Immobilien, die von vornherein zum Verkauf bestimmt waren, sind nach normalen Steuersätzen zu versteuern, jedoch kann man die Anschaffungskosten erst im Jahr des Verkaufs absetzen.
• Bei Betriebsimmobilien war bisher bei Kleinunternehmen nach der Spekulationsfrist der Grund&Boden steuerfrei zu verkaufen. Auch hier gilt nun die Immo-ESt wie für private Immobilien.

(Marina Polly) 03/13