Steuerfreier Verkauf der privaten Immobilie trotz neuer Immobilienbesteuerung

siehe auch: BASICS Immo ESt (03/2013)

Seit dem 1.4.2012 ist der Verkauf von privaten Immobilien unabhängig vom Anschaffungszeitpunkt und von der Behaltedauer steuerpflichtig. Allerdings bestehen Ausnahmen, die einen steuerfreien Verkauf zulassen.

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei bleibt die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund & Boden, sofern der Verkäufer die Immobilie von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat. Allerdings gelangt die Hauptwohnsitzbefreiung nicht zur Anwendung, wenn dieser sein Eigenheim in zwei Wohneinheiten teilt, eine davon veräußert und in der anderen seinen Hauptwohnsitz behält.

Neu ist, dass die Hauptwohnsitzbefreiung auch dann gilt, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung gelebt hat. Die Befreiung entfällt selbst bei einer Vermietung nicht. Unerheblich ist ebenso, ob der Verkäufer den Hauptwohnsitz bis zur Veräußerung in der Immobilie hat. Daher ist z.B. im Zuge einer Scheidung auch jener Ehepartner begünstigt, der noch vor dem Verkauf als Eigentümer aus dem gemeinsamen Eigenheim ausgezogen ist. Da der Verkäufer allerdings selbst das Erfordernis des Hauptwohnsitzes erfüllt haben muss, ist bei einem geerbten oder geschenkten Einfamilienhaus / Eigentumswohnung auf die durchgehende 5-Jahresfrist als Hauptwohnsitz zu achten. Sobald aber der Verkauf erfolgt ist, hat der Verkäufer seinen dort bestehenden Hauptwohnsitz aufzugeben.

Herstellerbefreiung

Weiterhin befreit sind die Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Ein selbst hergestelltes Gebäude setzt voraus, dass der Besitzer hinsichtlich der Errichtung das finanzielle Baurisiko trägt, auch wenn er einen Bauunternehmer mit der Errichtung beauftragt. Die Befreiung betrifft aber nur das Gebäude, nicht Grund & Boden. Der Veräußerungserlös ist somit nach dem Verhältnis der „gemeinen“ Werte auf Grund & Boden und Gebäude aufzuteilen.

Nicht unter die Herstellerbefreiung fällt ein Gebäude, wenn die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre der Erzielung von z.B. Vermietungseinkünften gedient hat. Im Falle einer teilweisen Nutzung zur Erzielung von Einkünften steht die Befreiung nur anteilig zu.

Treffen sowohl die Hauptwohnsitzbefreiung als auch die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang.

Enteignungen

Wie bisher unterliegen Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs der Steuerbefreiung. Dies erstreckt sich sowohl auf Grund & Boden als auch auf das Gebäude.

Tauschvorgänge

Unter die Steuerbefreiung fallen neuerdings Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens. Bei weiterer Veräußerung des erworbenen Grundstückes ist zu beachten, dass die steuerliche Beurteilung wegen steuerhängiger stiller Reserven anhand des „alten“ Grundstückes erfolgt.

(Renate Schneider)